渋谷区 カフェの出店相場と立地戦略【2026年版】
要点
・渋谷区のカフェ（喫茶店含む）は472軒・密度31.2軒/km²（経済センサス2021）と絶対数・密度ともに高水準で、競合環境は厳しい
・渋谷・代々木上原・恵比寿の3駅はいずれも客層が異なり、”駅ごとの目的客”に合わせた業態設計が生存率を左右する
・商業地の土地坪単価中央値は980万円/坪（国土交通省 不動産取引価格情報）と取得コストは高く、賃料水準の事前確認が出店判断の最重要工程
1. 数字で見る渋谷区の商圏
人口と市場規模
渋谷区の推計人口は2025年時点で239,119人（国勢調査2020ベース推計）。2020年（244,067人）比で5年間に約2.0%減少しており、人口ボリュームは微減傾向にある。ただし居住人口の減少が即「カフェ需要の縮小」を意味するわけではなく、就業・来街人口や観光・商業機能に伴う流入需要を加味した実態は、現地調査と別途の流動人口データで確認することが重要だ。
区面積は15.11km²とコンパクトで、全産業事業所は33,398件・密度2,210.3件/km²（経済センサス2021）。商業集積の濃さが地形的に凝縮されている点は、飲食出店における立地競争の激しさに直結している。
土地価格の水準
商業地の売買坪単価は、中央値980万円/坪、最小390万円/坪、最大3,500万円/坪（国土交通省 不動産取引価格情報、n=9）。最大値と中央値の乖離が大きく、エリア内でも格差が著しい。取引事例には神宮前・道玄坂・幡ケ谷などが含まれ、用途（店舗・事務所・住宅複合等）・用途地域（商業地域・近隣商業地域）によって価格帯が大きく異なる。
注意：ここで示す坪単価は土地（建物込み含む）の売買価格であり、テナント賃料とは別物である。実際の出店賃料は仲介業者への個別確認が必須。
2. 競合環境——業態別の実数で読む
渋谷区全体の飲食店構造
飲食店の業態別軒数（経済センサス2021・悉皆統計）は以下のとおり。
| 業態 | 軒数 | 密度（軒/km²） |
|---|---|---|
| 飲食店 計 | 4,026軒 | 266.4 |
| 専門料理店 | 1,689軒 | ※密度データ未取得 |
| 居酒屋・酒場ビヤホール | 793軒 | 52.5 |
| バー・キャバレー・ナイトクラブ | 453軒 | ※密度データ未取得 |
| 喫茶店・カフェ | 472軒 | 31.2 |
| 食堂・レストラン | 162軒 | ※密度データ未取得 |
| そば・うどん | 135軒 | ※密度データ未取得 |
| すし店 | 118軒 | ※密度データ未取得 |
| 焼肉店 | 116軒 | ※密度データ未取得 |
| その他飲食店 | 148軒 | ※密度データ未取得 |
カフェ（喫茶店含む）は472軒・31.2軒/km²。飲食店全体に占める割合は約11.7%で、単一業態として居酒屋（793軒）に次ぐ規模を持つ。区内のカフェ競合は「数が多い」というだけでなく、客単価帯・滞在型か回転型かでさらに細分化されており、出店業態の定義を明確にしないまま参入すると想定外の競合と向き合うリスクがある。
渋谷駅800m圏の集積（参考値）
渋谷駅800m圏のPOIデータ（OpenStreetMap・クラウドソース由来のため網羅率にムラがある点に留意）では、カフェ約161軒・レストラン約449軒・バー約157軒・ファストフード約104軒、合計約949件が確認できる。
データの使い方：区全体の軒数（経済センサス）は悉皆統計で信頼性が高く絶対数を示すが、駅周辺800mのOSMデータはクラウドソース由来で登録漏れ・更新ムラがあるため、エリア内の相対的な集積感の把握に留めることが適切。
新規集客効率インデックス（NCEI）の視点
本データでは競合密度（カフェ31.2軒/km²・居酒屋52.5軒/km²）を軸に出店効率を評価する「新規集客効率インデックス（NCEI）」を補助指標として参照している。カフェ業態の競合密度31.2軒/km²という数値は、限られたエリアに出店候補者が集中しやすいことを示す。駅別の乗降客数データは現時点で整備中のため、NCEI精緻化はPhase 1.5以降で反映予定。集客ポテンシャルとの掛け合わせは今後のアップデートを参照されたい。
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3. 駅で変わる客層と勝ち筋
渋谷駅——多層客層への”用途設計”が鍵
渋谷駅は若年層・ファッション消費層・オフィスワーカー・観光客が交錯するターミナルであり、時間帯によって支配的な客層が大きく入れ替わる。午前中のテイクアウト・モーニング需要、昼はランチ後の滞在需要、夕方以降は待ち合わせ・間つなぎ需要と、1店舗で複数の時間帯需要を拾う設計が収益安定につながる。ただし渋谷駅800m圏にはカフェ約161軒（OSM）が集積しており、差別化ポイントが曖昧な出店は価格競争に巻き込まれやすい。コンセプト（作業・会話・テイクアウト特化など）の絞り込みが出店前の必須工程となる。
代々木上原駅——生活文化型の固定客獲得が狙い目
代々木上原エリアは居住者の所得水準・生活スタイルへのこだわりが反映されやすいエリアとして知られる。カフェ出店においては、単価よりも”日常使いされる質”に重きを置いた業態が固定客化しやすい傾向がある。ランチ～午後の滞在型需要、週末ブランチ需要が主軸になると想定されるが、乗降客数・具体的な時間帯需要データは当該データ未取得のため、現地の時間帯ごとの人流確認を推奨する。
恵比寿駅——客単価許容度と昼夜の二面性
恵比寿は「食に金をかける層」が集まるエリアとして出店評価が高い。ランチ帯のビジネス層需要と夕方以降の食事前後のカフェ利用（食前のコーヒー・食後のデザートカフェ等）が期待できる。ただし客単価が取れる分、賃料水準も高い傾向があることを前提にコスト計算を行う必要がある。具体的な賃料帯は仲介業者への確認が必須。
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4. 出店コスト相場
商業地の土地取引価格
国土交通省 不動産取引価格情報（2024年第1四半期を含む直近集計、n=9）によると、渋谷区商業地の坪単価は以下のとおり。
| 指標 | 坪単価（万円/坪） |
|---|---|
| 最小値 | 390 |
| 中央値 | 980 |
| 最大値 | 3,500 |
中央値980万円/坪という水準は土地・建物売買の指標であり、テナント賃料とは直接換算できない。出店候補物件の賃料相場は、商業不動産仲介業者に対して直近の成約事例を個別に確認することを強く推奨する。
開業コストの目安
スケルトン工事・厨房設備・内装・初期保証金などの開業コストについては当該データは未取得。一般に坪当たりの内装工事単価や保証金月数は物件・業者・仕様によって大きく変わるため、複数の施工業者・仲介業者から見積もりを取ることが基本となる。
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5. 出店判断チェックポイント
出店最終判断前に確認すべき項目を整理する。
- 競合の質を実地で確認する：区内のカフェ472軒（経済センサス2021）は「数」だが、実際の競合強度は客単価帯・滞在型か回転型かの分類で異なる。候補地周辺500m以内の同業態を自ら歩いてリスト化する。
- 時間帯別人流を現地で測る：駅乗降客数データは整備中。平日朝・昼・夕・夜、週末昼・夜の時間帯ごとに候補地前の通行量を複数日計測し、営業時間帯の需要を自分の目で確かめる。
- 賃料と売上のシミュレーションを先に作る：商業地坪単価の中央値980万円/坪（売買）が示すように土地コストは高水準。FL比率（食材費＋人件費÷売上）・賃料比率を複数シナリオで計算し、損益分岐点を出店前に把握する。
- 用途地域・建築規制を確認する：サンプル取引に近隣商業地域・商業地域の両方が混在している。用途地域によって業種・規模に制限が生じる場合があるため、行政窓口または建築士に確認する。
- 将来開発情報を自治体に照会する：大規模再開発の有無は出店後の人流に大きく影響する。渋谷区および東京都の都市計画情報を定期的に確認する（当該データは未取得）。
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- 駅別レポート（渋谷・代々木上原・恵比寿）：競合分布マップ・業態別軒数の駅別詳細
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免責事項
本記事は公開情報・統計データを基にした情報提供を目的としており、特定物件への出店・投資を推奨するものではありません。掲載数値は各統計の調査時点（経済センサス2021・国勢調査2020等）に基づいており、現時点の実態と異なる場合があります。出店・契約・資金計画に関わる最終判断は、必ず最新の一次情報および専門家への確認のうえ、読者ご自身の責任で行ってください。
出典
| データ | 出典 |
|---|---|
| 飲食業態別軒数・密度 | e-Stat 経済センサス活動調査2021（産業小分類別全事業所数） |
| 人口（2020・2025） | 国勢調査2020／推計人口 |
| 商業地坪単価（売買） | 国土交通省 不動産取引価格情報 |
| 渋谷駅800m圏POI | OpenStreetMap Overpass（クラウドソース・網羅率にムラあり、相対比較用） |
| 記事生成日 | 2026年6月19日 |