港区 カフェの出店相場と立地戦略【2026年版】
要点
・港区の人口は2025年時点で272,662人（2020年比+4.5%）と増加基調にあり、カフェ需要の母数は拡大中
・区内のカフェ・喫茶店は369軒（経済センサス2021）、密度は18.1軒/km²と都心にしては飽和手前の水準で、参入余地が残る業態
・新橋・六本木・田町でターゲット客層が大きく異なる三極構造がポイント──ランチ需要/夜間ラグジュアリー/職住近接ワーク需要を的確に読んだ業態設計が勝ち筋
1. 数字で見る港区の商圏
港区の2025年推計人口は272,662人で、2020年（260,851人）から5年間で約1.2万人・4.5%増（国勢調査2020および国勢調査準拠推計）。都内23区の中でもオフィス立地と高所得居住が重なる希少な区であり、人口増は主に港南・芝浦・白金台などの大規模再開発エリアが牽引しています。
昼間人口はさらに大きく、金融・テクノロジー・メディア・外資系企業が集積するため、購買力の高いビジネスパーソンが平日の主要顧客になります。面積20.37km²という比較的コンパクトなエリアに飲食店が4,544軒（経済センサス2021）集積しており、飲食店密度は223.1軒/km²に達します。
2. 競合環境を業態別実数で読む
カフェ・喫茶店の競合密度
港区内のカフェ・喫茶店は369軒、密度18.1軒/km²（経済センサス活動調査2021、産業小分類別）。同じ飲食カテゴリの居酒屋・酒場が908軒・44.6軒/km²であることと比較すると、カフェの競合密度は居酒屋の約4割に留まります。絶対数が多い専門料理店（1,894軒）とは客層・時間帯が異なるため、単純比較は不要ですが、カフェ業態は飲食の中でも相対的に参入空白が見出しやすい水準です。
新橋駅800m圏の集積感（OSM参照）
新橋駅から半径800m圏内では、カフェ約109軒・レストラン約355軒・バー46軒・パブ109軒・ファストフード57軒、合計約676のフード系POIが確認できます（OpenStreetMap Overpass、2026年6月取得）。ただしOSMはクラウドソースのため網羅率にムラがあり、区全体の軒数把握には経済センサス（悉皆統計）を、駅前エリアの相対的な集積感の把握にはOSMを使うと役割が明確になります。
新橋駅800m圏では、カフェ109軒に対してパブが同数（109軒）と拮抗しており、「昼はカフェワーク、夜は居酒屋/バー」という棲み分けが数字にも表れています。
新規集客効率インデックス（NCEI）の試算
本媒体が独自に定義する新規集客効率インデックス（NCEI）は、「駅集客力 × 客単価適合 ÷ 競合密度」で構成されます。カフェ業態における港区のカフェ競合密度（18.1軒/km²）は都心3区の中でも比較的低く、分母としての競合圧力は抑えめです。一方、駅別の乗降客数データは現時点で整備中のため、駅集客力の定量的な反映はPhase1.5以降に精緻化予定です。現段階では「競合密度の低さ × 高所得人口の増加」という二要素でポジティブな評価が付く、という定性判断に留めます。
3. 駅で変わる客層と勝ち筋
新橋──ランチ需要とテイクアウト特化型が狙い目
新橋はJR・東京メトロ・都営が乗り入れるターミナル駅で、平日の昼間人口は区内最大規模。客層のコアは40〜50代の男性会社員で、滞在時間よりも回転率を重視した使い方が支配的です。カフェとしての狙い目は12時〜13時の昼食代替型（サンドイッチ・スープセット）と、8時台の通勤前モーニングの二本柱。坪効率を最大化するためにテイクアウト比率を高める設計が有効です。夜の新橋は居酒屋・バーが圧倒的な集客力を持つため、カフェが夜営業で競合する必然性は低く、17〜18時クローズの昼型オペレーションがコスト適正に合致します。
六本木──夜間ラグジュアリー需要とインバウンド対応
六本木は昼・夜ともに外国人比率が高く、美術館・ギャラリー・ホテルとの動線が購買行動を左右します。カフェの価格帯は1,500〜2,500円/客単価でも十分に成立する数少ないエリアです。土日のアート観覧後需要（六本木ヒルズ/東京ミッドタウン周辺）と、平日深夜のバー帰り前後の需要を取り込むため、21時〜24時の深夜帯営業を設計に組み込めるかどうかが損益分岐を左右します。英語メニュー・キャッシュレス対応は最低要件と捉えてください。
田町──職住近接ワーカーとリモートワーク需要
田町（三田）エリアは近年、芝浦・港南の大型タワーマンション群が増加し、居住人口の若年化が進んでいます。慶應義塾大学三田キャンパスも徒歩圏で、20〜30代の割合が高いのが特徴です。ワークスペース機能（電源・Wi-Fi・長時間滞在）を備えたコワーキング型カフェは、他の港区エリアと差別化できる業態コンセプトです。ランチピークを外した10〜12時台と14〜17時台の滞在需要を安定収益の軸に置き、席回転よりも客単価（ドリンク複数オーダー誘導）で粗利を確保する設計が合います。
4. 出店コスト相場
土地取引価格の参考値
港区内の商業地の土地取引価格（2024年・売買全件）は、中央値1,500万円/坪・最低680万円/坪・最高5,000万円/坪という水準です（国土交通省 不動産取引価格情報、n=13件）。サンプル事例には新橋・東新橋・高輪の商業地域が含まれ、新橋では165㎡の商業地が単価1,500万円/㎡（同情報）で取引されています。n=13と件数は少なく参考値として読んでください。なお、これらは土地の売買価格であり、テナント賃料とは別物です。
賃料相場
取引価格データは上記のとおり把握していますが、テナント賃料（坪単価）データは現在整備中のため、整備が完了次第、実数を本記事に反映予定です。
店舗運営に役立つPOS・レジ（PR）
内装・設備・外装に役立つサービス（PR）
5. 出店判断チェックポイント
出店前に以下の項目を社内で確認してください。
- 昼夜どちらで戦うかを決める：新橋は昼型・六本木は夜型・田町は昼ワーク型と、エリアごとに収益モデルが異なる。候補物件のピーク時間帯が自社オペレーションと合うか確認する
- カフェ369軒の地域分布を精査する：経済センサスの区全体の数字（369軒）はマクロ指標に過ぎない。検討物件の半径300m・500m圏の競合を現地で数えることが必須
- 坪効率と席数設計を先に固める：港区の地代水準は都内でも最上位。20坪以下のコンパクト店舗でテイクアウト・デリバリーを組み合わせるか、30坪超で滞在型にするかで損益分岐は大きく変わる
- インバウンド対応コストを初期投資に含める：六本木・新橋周辺では観光客の流入が通年で見込まれる。英語POSや多言語QRメニューの整備コストを開業費に組み込む
- 将来の人口動態に注意する：4.5%増（2020→2025年）の成長は港南・芝浦エリアの再開発依存が大きい。2030年以降のエリア別人口推計を行政の都市計画資料で確認する
開業準備に役立つ会計・開業支援（PR）
集客・予約・MEOに役立つサービス（PR）
会員限定レポートのご案内
本記事の数値は区単位・主要3駅の定性分析を中心に構成しています。以下のデータは会員向け詳細レポートで提供予定です。
- 駅別カフェ競合マップ（新橋・六本木・田町それぞれ半径500m圏の業態別分布）
- 出店適性診断（候補物件の住所入力→商圏スコア自動算出）
- 開発計画アラート（港区内の再開発・人口変動情報のメール通知）
無料会員登録で上記レポートへのアクセス権が付与されます。出店判断の精度を上げたい方はご活用ください。
免責事項
本記事は公開情報・統計データに基づく情報提供を目的としており、特定物件への投資・出店を勧誘するものではありません。掲載数値はデータ取得時点（2026年6月）のものであり、市場環境の変化により実態と乖離する場合があります。出店判断は必ず一次情報（現地調査・行政統計・専門家意見）を確認のうえ、読者ご自身の責任で行ってください。
出典
| データ | 出典 |
|---|---|
| 港区人口（2020年・2025年） | 国勢調査2020（総務省統計局） |
| 飲食店業態別事業所数（区全体） | e-Stat 経済センサス活動調査2021 産業小分類別全事業所数（0004005687） |
| 新橋駅800m圏POI | OpenStreetMap Overpass（2026年6月取得・クラウドソース・相対比較用） |
| 港区商業地 土地取引価格 | 国土交通省 不動産取引価格情報（2024年第1四半期） |
コメントを残す